Ипотека рәсімдеу – үйлі болу ғана емес, үлкен жауапкершілік. Қазір несие мөл­шерлемелері жоғары, ал халықтың табысы тұрақты емес. Осындай жағдайда ипо­те­калық несиені қалай тиімді пайда­лану­ға болады? Қайта қаржыландыру жасау жолдары қандай?

Ипотеканы мерзімінен бұрын ішінара өтеу үшін банкке барып немесе мобильді қосымша арқылы өтініш бересіз. Кейбір банк қосымшаларында өтінішсіз бірден мерзімінен бұрын ішінара өтеу функциясы қосылған. Ең тиімдісі – артық ақшаны ай сайынғы төленетін төлемді жасап алғаннан кейін ертеңіне немесе сол күні төлеу керек. Сонда банк комиссиясы 1 күн­ге ғана есептеледі, түскен ақша банк комиссиясын емес, жалпы берешекті жабады. Осы жерде айта кететін жайт, алдын ала банктен ішінара өтеу туралы ақпарат алыңыз, себебі әр банктің талабы әртүрлі. Кейбірі кез келген соманы алса, кейбірі ең кемі 2 айдың төлемін сұрайды.

«Отбасы банк» несиесінің басқа банктерден айырмашылығы бар. Егер бағалау көрсеткіші (БК) жетіп, тұрғын үй займын алсаңыз, онда ішінара төлеу болмайды, банк комиссиясы қысқармайды. Егер БК жетпей алғашқы жарнасы 10, 20, 30%-бен алдын ала заем немесе аралық заем рәсімдесеңіз, онда мерзімінен бұрын ішінара өтем жасамай, кепілде тұрған депозитті (депозитте тұрған алғашқы жарна) 50%-ға жеткізуге тырысу керек. Сонда бағалау көрсеткіші тезірек артып тұрғын үй займына өтіп, банк комиссиясы енді 100% алған сомаға емес қалған 50%-ға жүретін болады және төлейтін сома азаяды.

Мерзімінен бұрын ішінара өтем жасаған кезде сіз несие мерзімін қысқарта аласыз немесе ай сайынғы төлем мөлшерін азайтуыңызға болады. Несиені мерзімінен бұрын өтеу кезінде несие мерзімін қысқарту тиімді, өйткені бұл пайыздар бойынша жалпы артық төлемді қысқартуға мүмкіндік береді. Алайда ағымдағы ай сайынғы төлем тым ауыр болса, онда қаржылық жүктемені азайту үшін төлем мөлшерін азайту да орынды болуы мүмкін. Ең дұрысы, ай сайынғы төлемді азайту арқылы екі тәсілді біріктіру, бірақ несие мерзімін қысқарту үшін көбірек соманы енгізу керек.

Келесі тиімді нұсқа – аннуитеттік төлем орнына дифференциалды төлемге өту. Егер ипотекалық төлемді көбірек төлеуге мүмкіндік болса, онда ануитеттік төлемнен дифференциалды төлемге өтіңіз. Бірақ ол үшін табыс­ты қайта растауға дайын болыңыз. Себебі дифференциалдық төлемнің көлемі ануитетке қарағанда әлдеқайда жоғары. Қайта қаржыландыру жағдайында қазіргі мөл­шерлемеден төмен пайызбен ипотеканы қайта рәсімдеп көріңіз. Бұл арқылы ай сайынғы төлем азаяды немесе мерзім қысқарады.

Заңнамаға сәйкес, егер қарыз алушы ипотекалық несиені ұзақ уақыт бойы төлемесе (көбінесе 90 күннен аса), кез келген банк (мемлекеттік те, жекеменшік те) сот арқылы үйді тәркілеуге құқылы. Бұл – келісімшартта көрсетілген негізгі талаптардың бірі. Яғни несие кепілмен (жылжымайтын мүлікпен) қамтамасыз етіледі. Алғашқыда 30 күнге дейін банк тарапынан өсімпұл есептеліп, ескерту беріледі. 30-90 күн аралығында банктер төлемді кейінге шегеру немесе қайта құрылымдауға мүмкіндік береді. 90 күннен асса банк сотқа жүгінеді. Сот шешімі шықса, үй аукцион арқылы сатылып, қарыз өтелуі мүмкін. Сондықтан несиені төлей алмай қалған жағдайда бірден қаржылық қиындықты растайтын құжаттарды ұсынып, банкке жазбаша өтініш жолдаңыз. Өтініште қайта құрылымдау немесе төлемді кейінге қалдыру туралы сұраңыз.

Дегенмен соттар көбіне қарыз алушының жағдайын ескеріп, бітімгерлікке шақырады, кейде шешімді кейінге қалдыру мүмкіндігі де қарастырылады. Егер пәтер жалғыз баспана болса, ал қарыз алушы банкпен ынтымақтасуға ниет білдірсе, сот үйді тартып алу шешімін кейінге қалдыруы мүмкін.

Ипотека алушы мен банк арасында жасалатын келісімшартты жетілдіруді қажет деп есептеймін. Келісімшарт қарапайым халыққа түсініксіз. Заем алушының 90%-ы­ заем келісімшартын оқымайды, себебі мәтіні күрделі және банктік терминологияға толы. Менің ойымша, банк пен жеке тұлға арасындағы келісімшартты қысқаша әрі түсінікті етіп жасау керек. Екіншіден, мерзімінен бұрын ішінара өтеу кезінде кез келген соманы төлеуге рұқсат беру қажет. Мерзімінен бұрын ішінара өтеу кезінде ең аз дегенде 2 айлық төлемді қабылдау туралы шектеуді алып тастаса, заем алушының артылған ақшасын ай сайын ішінара төлеуге ынтасы артар еді. Үшіншіден, ипотекалық келісімшарттар барлық банкте бір стандартқа ие болғаны жөн. Әр банк шартының әртүрлі болуы қарыз алушыға қолайсыздық тудырады.

Сонымен қатар онлайн платформаларда шарттар мен төлем кестелері туралы ақпарат жетіспейді. Ай сайынғы төлемнің қанша сомасы негізгі қарызды жапты, қаншасы банк сыйақысын жапқаны жөнінде ақпарат та тұтынушы үшін өте маңызды.